Перепланировка квартир, переоборудование, переустройство

Перепланировка квартиры — новая жизнь старой квартиры.

Человек — творец по своей натуре. Очень часто он хочет изменить мир вокруг себя, сделать жизнь комфортнее. И чуть ли не в первую очередь внимание падает на то место, где он живет, потому что именно там существует обширное поле для реализации его творческих способностей.
перепланировка квартиры
Конечно, легче всего действовать, когда квартира спроектирована по индивидуальному запросу. К сожалению, это далеко не всем по карману. А как же быть остальным? Ведь, живя в квартирах с малой площадью, зачастую некуда поставить необходимую мебель, в ванной не помещается стиральная машинка, на кухне буквально негде развернуться...

К счастью, даже в таких случаях не все потеряно. Сегодня большое количество ремонтов квартир проводится с перепланировкой квартир или переустройством жилья. Благодаря этому можно не только изменить внешний вид квартиры, но и сделать жилье более удобным, функциональным. Простой пример — застекление балкона или лоджии, благодаря которому в наших холодных климатических условиях становится намного теплее. А если объединить ванную комнату и туалет, то появится место для стиральной машинки.

Все мы помним советский фильм «Ирония судьбы», в основе сюжета которого — одинаковые дома, одинаковые квартиры, одинаковая мебель главных героев. В наши дни появилось гораздо больше возможностей для новых решений. И выходит, что перепланировка квартир — не роскошь, а необходимость. Вопрос о ней сегодня очень актуален. И главное здесь — понять всю серьезность предпринимаемого шага.

Не все разрешается менять в наших квартирах.

Конечно, есть то, что менять категорически запрещено. Вы не можете производить переоборудование и перепланировку квартир, когда это ведет к разрушению несущих конструкций зданий и нарушению его прочности, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, если изменения не отвечают противопожарным требованиям, ухудшение условий эксплуатации и проживания жильцов. Говоря простым языком, нельзя ломать несущие стены, опоры и балки. Несущие стены, как правило, толще, чем не несущие. Однако на глаз определить, какая это стена, удается не всегда. Лучше всего, если это будет делать специалист. Нельзя отрезать стояки (канализации, вентиляции, отопления). К газовым трубам должен быть обеспечен доступ. Запрещается оборудовать туалет и ванную комнату над жилым помещением соседей. Нетрудно представить себе, что будет, если систему прорвет...

Зачастую жильцы однокомнатных квартир благодаря установлению перегородок делают из одной комнаты две. Когда в результате перепланировки может образоваться помещение без естественного освещения и приборов отопления, либо площадью менее 9 кв. м., а шириной менее 2,25 м. — то это делать запрещено.

Сравнительно недавно появилась мода на установку саун и джакузи. Но здесь все намного сложнее. Не все проектные организации берутся за этот вид работ. Для саун, по утверждению специалистов, нет достаточной нормативной базы. Что касается общественных зданий, там все ясно: сауна может быть только на первом этаже. А как же быть с жилыми домами? Здесь все решают согласующие организации, и именно от них будет зависеть, дадут ли вам разрешение. С джакузи тоже дело обстоит не так уж просто. Эта «тяжелая ванна» при неправильных расчетах может провалиться на голову соседям. И такие случаи, к слову сказать, в наших городах бывают. Особенно опасно устанавливать джакузи в старом фонде жилья (где их обычно и ставят), так как перекрытие там зачастую деревянное, оно может и не выдержать.

Если перепланировка квартир и (или) переустройство проведены с нарушением норм, суд может обязать восстановить все в прежнее состояние, или квартира будет продана, а ее стоимость за вычетом издержек будет возвращена теперь уже бывшему владельцу. Но штрафные санкции — не самое главное, важно понять, что из-за нарушения этих правил может обрушиться дом, могут погибнуть люди.

Что касается застекления балконов и лоджий, то здесь стоит обратить внимание на эстетическую сторону вопроса. Как часто, проезжая по улицам нашего города, можно увидеть разноцветные застекления, когда работа выполнена из абсолютно разных материалов. Особенно это заметно, если дома выходят на проспект. Большинство из нас живет в обычных типовых квартирах. Одними из лучших считаются дома «464» и «93» серии. Условия для проживания в них комфортнее, планировка улучшенная. Но простор для фантазии небольшой. Несущие стены расположены по контуру. Поэтому чаще при перепланировке домов 93 и 464 серии предпринимается только вынос перегородок и проделка проемов в несущих стенах.

Наиболее благодатным в плане переделки считается наш старый фонд: перепланировка «сталинки» и перепланировка «хрущевки». Изменить там можно практически все.

Перепланировка и переустройство квартир.

Изменения, которые требуют согласования, бывают двух типов: перепланировка квартир и переоборудование.

Перепланировка квартир — изменение конфигурации жилого помещения. Если вы решили перенести или разобрать перегородку, стену из гипсокартона, устроить новые дверные или оконные проемы либо перенести старые, устранить встроенные шкафчики, то это будет относиться к перепланировке. Перепланировка также включает разукрепление или укрепление квартир многокомнатных, установку дополнительных санузлов и кухонь, за счет вспомогательных помещений расширение жилой площади, ликвидацию темных комнат, а также входы через жилые помещения в кухню, переоборудование тамбуров, устройство балконов и лоджий, устройство проемов в междуэтажных перекрытиях.

Переустройство квартиры (офиса, помещения) представляет собой перенос инженерных сетей -  их установку или замену, электрического, санитарно-технического или  оборудования, которые требуют внесения изменения в технический паспорт помещения. К переустройству относят: установку дополнительных дверей, замена газовых плит на электроплиты или наоборот; перенос газовых приборов, сантехники, труб отопления;  переоснащение ванных комнат и туалетов; устройство вентиляционных каналов; при установке приборов нового поколения (джакузи, стиральных машин повышенной мощности и др.) — замена существующих подводящих и отводящих трубопроводов; устройство электроподогрева полов.

Все эти переустройства необходимо узаконить, так как они требуют занесения в технический паспорт квартиры. Согласитесь, перечень довольно большой, но даже он не является полным.

С чего же начать?

[ban1]

Оформление перепланировки квартиры.

Итак, вы решили заняться перепланировкой или переустройством своего жилья. С чего же начать? Конечно, прежде всего, нужно обратиться за консультацией к специалистам, которые непременно подскажут, можно ли ломать ненужную вам стену или ставить ванну в центре жилой комнаты. При выборе организации, занимающейся проектированием, убедитесь в наличии лицензии на данный вид работ. Все уважающие себя фирмы выполняют проекты «под ключ» (начиная с получения технических условий на проектирование и заканчивая согласованием со всеми организациями), то есть заказчик получает на руки согласованный проект. Но если вы все же решили разобраться во всем сами, то вам потребуется узнать гораздо больше.

1 марта 2005 года вступил в силу новый Жилищный кодекс РФ. Он дает больше оснований для проведения интересующих нас видов работ. Теперь достаточно иметь желание заказчика на перепланировку квартиры, согласие всех членов семьи, проживающих с ним (а если вы собственник жилья, то их согласия даже не потребуется), и проект, реализация которого не будет доставлять неудобств остальным жильцам дома.

Основанием для переустройства и (или) перепланировки жилого помещения будет положительное решение, принятое органом местного самоуправления (межведомственной комиссией). Только после получения этого решения в документальной форме можно приступать к строительно-монтажным работам.

Как получить решение на перепланировку квартиры и (или) переустройство?

Для начала вам необходимо прийти в Комитет по развитию городского хозяйства (бывшее УЖКХ). На прием нужно принести с собой копию плана квартиры. А ее вы можете получить в бывшем БТИ, который теперь называется ГУПТИ (Государственное унитарное предприятие технической инвентаризации). Услуга эта платная. Если же ксерокопия плана нужна быстрее, то за каждый рабочий день придется заплатить в три раза дороже.

В Комитете по развитию городского хозяйства вам могут предоставить грамотную консультацию, подсказать, нужно ли делать проект (например, если вы хотите застеклить балкон, то достаточно предоставить эскиз), подскажут, какие документы необходимо собрать.

Если вы собираетесь всерьез заняться переоборудованием квартиры или переустройством жилой квартиры, то проект вам будет необходим, без него не получить согласования ни от одной организации. Выполнение проекта возлагается на лицензированную проектную организацию. Она несет ответственность за выполненные расчеты и принятое конструкторское, санитарно-техническое решение. Зачастую при таких организациях есть и дизайнеры, помощь которых вам тоже может понадобиться (например могут посоветовать грамотное расположение освещения в квартире).  Если вы задумали объединить несколько квартир по горизонтали или вертикали, то есть в сложных случаях перепланировки помещений, окончательное решение будет принято лишь после дополнительного рассмотрения в государственной вневедомственной экспертизе.

Итак, в Комитет по развитию городского хозяйства вы приносите копию плана квартиры (ее технического паспорта), подготовленный и оформленный проект и ряд других документов, перечень которых строго оговорен в законодательстве. Это заявление, форма которого утверждена правительством РФ 28.04.2005, В заявлении указываются обязательные реквизиты, срок производства ремонтно-строительных работ и планируемый режим. При этом заявитель обязуется выполнять работы в соответствии с проектом. Необходимо будет также предоставить право устанавливающие документы (в различных случаях ими могут быть: договор коммерческого найма, ордер на вселение, свидетельство о государственной регистрации права собственности) на жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные нотариально копии); согласие всех членов семьи нанимателя; дополнительное разрешение, если ваш дом является памятником культуры.




Читайте еще по теме:
26 Комментарии для записи: Перепланировка квартир, переоборудование, переустройство
  1. georg:

    [...]

    чаще при перепланировке домов 93 и 464 серии предпринимается только вынос перегородок и проделка проемов в несущих стенах

    [...]

    Подскажите, а какое отличие от других серий домов, улучшенная серия М 464-М? Что можно менять, какую делать перепланировку?

  2. mysiti:

    — В этой серии домов М 464-М (модернизированная), сделан каркас, что нет в домах панельных М 464 и М 464-У (усовершенствованная).

    Можно менять планировку квартиры, не трогая периметр здания — несущие стены.

    Внутренние стены не связаны с несущими.

    Внутри можно изменять перепланировку квартиры как вы хотите.

  3. DiablOtvet:

    Привет! я тоже сделал свой блог но не как немогу на него найти мотериалы для продолжения и обновления темы. А я вам завидую))))

  4. loopo:

    Мна нравится, что данный вопрос обсуждается…

  5. DesAs:

    Доброго времени суток! Интересная статья.

    Сами занимались перепланировкой. У нас сталинка, двушка.

    При оформлении разрешения перепланировки сказали, что можно сносить все стены, окромя несущей колонны, на которой держатся плиты перекрытия. Так и делали. Снесли все стены и по новой сделали перепланировку комнат, ванной и санузла.

    Раньше были проходные комнаты — теперь отдельные, увеличили площадь кухни за щет коридора, совместили ванную с санузлом.

    Стало намного удобней чем было.

  6. DesAsteve:

    [...]

    Наиболее благодатным в плане переделки считается наш старый фонд: перепланировка «сталинки» и перепланировка «хрущевки». Изменить там можно практически все.
    [...]

    Со «сталинками» понятно (нельзя трогать несущие колонны), а вот перепланировка «хрущевки» не совсем.

  7. smustd:

    В кирпичной хрущевке только межквартирные и внешние стены — несущие, значит возможно изменять внутреннюю конфигурацию стен (сносить, переносить).

    Правда есть некоторые ограничения.

    В однокомнатной кирпичной хрущевке (как и в сталинке) нельзя обьединить единственную комнату с кухней. Только если две и больше комнат. Должна быть одна жилая комната не меньше 9 квадратных метров.

    Санузел должен быть разделен перегородкой (возможно раздвижной), он не должен граничить напрямую с комнатами.

    Так же нельзя кухню преносить на жилую площадь, кроме квартир на первых этажах.

    В остальном все зависит от вашей фантазии и количестве вложеных средсв. Удачи в ремонте.

  8. smustd:

    Хотелось бы еще дополнить о перепланировке «хрущевки».

    На многих сайтах дана информация о перепланировке хрущевки.

    Дословно «Перепланировка хрущевки — достаточно распространенное явление, т.к. в таких квартирах обычно лишь внешние и межквартирные стены являются несущими.» Это не совсем правильно. Существуют хрущевки панельные и кирпичные. И «внешние и межквартирные стены являются несущими» применимо только к кирпичным домам хрущевкам.

    Панельные хрущевки в которых практически все панельные стены (панельный короб), играют роль несущих, и снос их запрещен.

  9. LypeS:

    Живу на 5 этаже в сталинке. Этаж последний. Знаю, что между чердаком и моей квартирой пустота 70см. Хочу поднять свой потолок. Какие риски?

  10. sovpad:

    Нужно согласовать с БТИ,ато могут привлеч к ответственности.

    Некоторые второй этаж над своей квартирой делают на чердаке,если место есть.Но черезБТИ.

  11. smustd:

    Заладили про БТИ... БТИ ничего не решают а только измеряют и регистрируют.

    Пути 2 :

    1. С планом техпаспорта делаете эскизный проект или просто эскиз того что хотите сделать. Желательно подключить проектировщика или архитектора.

    2. На прием районному архитектору. Сразу скажет что нельзя ни в коем случае, что легко, что надо обосновать. Выдает техусловия.

    3. На основании техусловий организация с лицензией делает проект, который согласовывается архитектурой.

    4. Далее исполнение, новый обмер БТИ, внесение измененний в техпаспорт.

    Есть вариант когда всё на самом деле сделано, а описанное — задним числом.

    Альтернатива :

    1. Делается самостоятельно

    2. Замеряется новое БТИ и вносится в техпаспорт со штампом «изменения не согласованы».

    3. Обследуется организацией с лицензией на строительные обследования.

    4. При положительном заключении — узаканивание через суд, это просто и автоматом.

    Разумеется, обследующая организация не подпишется под нелепостями, потому на самом деле надо с ними заранее и фактически они сделают рабочий проект «по уму» без излишеств и формальностей.

    Второй вариант дешевле и проще (но не быстрее из-за суда, не катит если собрались продавать)

    Порядок и термины могут иметьотличия по регионам, но не принципиально.

    С нового года лицензия заменилась допуском СРО. Но ее наличие характеризует опыт.

  12. LypeS:

    Жили в сталинке, последний этаж семиэтажки, однокомнатная квартира. Над нами технический этаж, высота как потолки в квартире. Возникало желание выкупить площадь сверху и сделать еще одну комнату наверху. Жена разбирается в сметных программах: просчитав все затраты, оформления и прочую нашу бюрократию, в итоге приобрели отдельную двухкомнатную квартиру.

  13. Relsesse:

    Подскажите, имеют ли право в жилом доме сдавать квартиру под офис без переоборудования?

  14. smustd:

    Подскажите, имеют ли право в жилом доме сдавать квартиру под офис без переоборудования?

    Имеют право. Это не производство. Жилищный кодекс допускает такое использование жилого помещения.

  15. Cally:

    Перепланировка квартир, переоборудование, переустройство

  16. N.K.:

    Подскажите пожалуйста, является ли переоборудованием замена чугунных радиаторов на аллюминиевые и чугунных труб на полипропиленовые без изменения места их расположения? А то приходили работники ЖЭУ, составили акт, что радиаторы заменены без разрешительных документов. На какие нормы можно ссылаться?

  17. smustd:

    Подскажите пожалуйста, является ли переоборудованием замена чугунных радиаторов на аллюминиевые и чугунных труб на полипропиленовые без изменения места их расположения? А то приходили работники ЖЭУ, составили акт, что радиаторы заменены без разрешительных документов. На какие нормы можно ссылаться?

    1. Радиаторы алюминиевые или его сплавами, в системах центрального отопления использовать не рекомендуется, где совместно с ними используются другие радиаторы. Следует вообще избегать совместного использования разных металлов.

    Алюминиевые радиаторы начинают корродировать изнутри, когда они смонтированы в одну систему со стальными трубами и медесодержащими деталями.

    Алюминиевые батареи обычно устанавливаются в автономных системах отопления (частные дома, котеджи).

    Определенно надо выбирать биметаллические радиаторы.

    2. Пунк 6 Правил содержания общего имущества,

    утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации" от 13

    августа 2006 г. N 491: «...в состав общего имущества включается

    внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих

    элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных

    (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого

    оборудования, расположенного на этих сетях.»

    Исходя из изложенного, обогревающие элементы (радиаторы),

    находящиеся внутри квартир, входят в состав общего имущества

    многоквартирного дома. То есть приборы отопления фактически жильцам не принадлежат. Соответственно, своевольная замена радиаторов незаконна и должна быть предварительно согласована с организацией, в чьем ведении находятся эти приборы отопления.

    Если требуется замена стояков, то это также зона ответственности обслуживающей организации и всякая замена стояков требует согласования.

    Менять следует только на трубы из того же материала и того же диаметра что и были установлены ранее, что на практике совсем не так.

    Если решили провести переустройство в системе отопления квартиры, для этого согласно ст. 26 Жилищного кодекса потребуется предоставить соответствующие документы в орган местного самоуправления, осуществляющий согласование.

  18. luftmass:

    Подскажите пожалуйста:хочу снести часть несущей стены между кухней и гостинной и сделать арку в другой части этой стены,штатный проем заложить кирпичем,в доме 1−464(5 эт.)3-хкомнатной квартиры на 2-м этаже.Продавать не собираюсь,волнует вопрос безопасности...реально?

  19. smustd:

    В любом случае при перепланировке, особенно когда затрагиваются несущие стены, обязательно нужно обращаться в Комитет по развитию городского хозяйства для согласования.

  20. Алла:

    Добрый вечер!Подскажите пожалуйста какими статьями можно подтвердить, что вскрытие бетонной стяжки полов до самых межэтажных перекрытий, с целью укладки теплого пола является переустройством.Необходимо для суда!Заранее огромное спасибо!

  21. zxcvbnm:

    какими статьями можно подтвердить, что вскрытие бетонной стяжки полов до самых межэтажных перекрытий, с целью укладки теплого пола является переустройством

    Цитирую из Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) от 29.12.2004 N 188-ФЗ

    «Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.»

    Не думаю, что вскрытие бетонной стяжки является переустройством. Да и сама стяжка — стяжкой в прямом смысле не является — только выравнивающий слой (для звукоизоляции и т.д.)

  22. Алексей:

    привет Подскажите хочу снести часть стены между кухней и комнатой, для увеличения кухни в пяти этажном панельном доме квартира 4-ех комнатная ,можно ли снести часть стены?

  23. smustd:

    хочу снести часть стены между кухней и комнатой

    Такая стена в панельном доме несущая, соответственно сносить её запрещено...

  24. Unvinaimba:

    Что нового в законах о перепланировках квартир?

  25. Unvinaimba:

    Информационный портал, который всегда будет

    держать вас в курсе самых последних новостей и событий

    ...

  26. Mariozitty:

    Что нового в законодательстве по перепланировке квартир, переоборудованию, переустройству?

Оставить комментарий или обсудить на форуме.


Перед тем, как поставить галочку выше Вы даете согласие на обработку своих персональных данных.